ИСТОРИЯ ОДНОЙ "ДОЛЕВКИ" может НЕ ОДНОЙ?

Красивый бизнес или ….

можно и не работать.

Если рассматривать договора долевого участия, то вроде бы все в них понятно, есть застройщик, есть участник долевого строительства, и есть их намерения, которые четко выражены в этом договоре.

Участник долевого строительства хочет приобрести квартиру в новом доме, и цена и сроки строительства этого дома его устраивают. И понимает он, что дома фактически еще нет, но готов подождать, и не только подождать, но и помочь собственными средствами строить этот дом. То есть стать Участником долевого строительства.

Застройщик, тоже хочет построить дом, и при этом, понимая, что собственных денежных средств у него не хватает, а увеличение суммы кредитных средств, сделают объект очень дорогим и малопривлекательным для потенциальных покупателей. Поэтому, куда разумнее, найти инвесторов среди физических лиц, которые хотят и могут принять участие в инвестировании строительства, с последующим оформлением собственности на квартиру на себя.

Вот вроде бы все и складывается хорошо, интересы совпадают и намерения у всех понятны.

Все хорошо, все добросовестно выполняют свои обязательства до тех пор, пока не выясняется, что расчеты застройщика, оказываются ошибочными, то есть не хватит денег на строительство, а объекты (квартиры) уже закреплены за определенными участниками долевого строительства, и что еще печальней закреплены по фиксированной практически цене. И что делать? Виновников искать – дело не перспективное. Какая разница инфляция сыграла такую злую шутку, или обычный просчет или просто для того, что бы конкурс выиграть, нужно было заявить более дешевую стоимость строительства.

Надо принимать меры, но какие? Вернуть людям деньги и объяснить, что по этой стоимости дом не построить – ну так возвращать нечего – денег то нет, потрачены все, а построено чуть больше половины дома, Каков выход?

Все старо как мир. И берет застройщик и выходит на новый конкурс, и выигрывает его по любой цене ( выхода у него нет) и снова заключает договора долевого участия, но уже на новый объект.

Сроки сдачи первого объекта поджимают. Надо готовить дом к сдаче. А деньги? Теперь проблема с деньгами решена – первый объект будет сдан. И участники долевого строительства первого объекта квартиры получат.

Но ведь при этом, понятно, что деньги со строительства второго объекта и ушли на завершение строительства первого.

Теперь угроза срыва строительства перешла на второй объект, но только сумма недостающих денежных средств гораздо больше, чем в первом случае, потому, что декларировали продажи по низким и даже очень низким ценам - деньги нужны были срочно, вот и придумывали различные рекламные акции и распродажи, деньги привлечь нужно было быстро.

И если первый объект был за счет инвесторов построен хотя бы процентов на семьдесят, то второй – уже и на пятьдесят не тянет.

И снова выходит эта компания на конкурс и выигрывает его и получает новое пятно под застройку.

Только сколько веревочки не виться... И вот наступает вершина пирамиды – нет ни денег, что бы отдать людям, нет площадей, которые можно предлагать к продаже.

Хорошо, когда цены на рынке недвижимости растут, как сумасшедшие, тогда можно просто взять кредиты – вернуть инвесторам деньги – все до копеечки. Это ничего, что на момент получения этих денег они не смогут купить даже комнату в коммунальной квартире ( а хотели большую просторную квартиру). Ну и снова выставить в продажу объект, только по другой цене. Ну, а если ценник замер или того хуже упал то, что делать? Вот и приходит на помощь кризис. Кризис оказывается замечательная штука, для кого-то еще один шанс проскочить, или, говоря проще, отложить решение своих проблем в долгий ящик. Для любой пирамиды лишний год или два – это возможность заработать кому-то на ком–то.

Сейчас делают проще, для чего «заморачиваться» и решать проблемы получения разрешения города на строительство – можно не свою, чужую стройку продавать. Но тогда, как быть с договором долевого участия, если заключать его можно только при наличии вещных прав на землю и всевозможных разрешений администрации? Но и тут все просто – есть же практика на вторичном рынке – заключать предварительные договоры. Ну, там проще – есть объект, есть продавец, у которого объект в собственности, заключают люди между собой такой договор и еще под этот договор берут суммы в качестве обеспечения обязательств. А чем же хуже строительство? Ну, нет у нас ни объекта в полном смысле слова, ну нет и собственности, но зато - цена? Цена решает все.

Разве что-нибудь изменилось в этом мире, люди обязательно клюнут на цену. Чем дешевле, тем меньше вопросов при заключении предварительного договора купли-продажи жилого помещения. «Все хорошо будет», – по понятным причинам говорят покупателю.

Теперь он даже не участник долевого строительства со всеми рисками ознакомленный, теперь он – покупатель, который почти что купил площадь.

Только не надо задумываться, почему подписывая такие договора, вам не предоставляют вообще никаких документов подтверждающих, какое отношение так называемый продавец имеет к этой самой площади. На основании чего подписывает такой договор лицо, не имеющее никаких вещных прав на тот будущий объект, какие он может давать гарантии. Но ведь дают и как дают, а то еще и строжат: «Если Вы, покупатель, в такой то срок не примете на себя обязательство принять объект по акту приема – передачи, и еще лучше откажетесь зарегистрировать готовый объект в собственность в регистрационной палате, то мы Вам предъявим такие штрафные санкции, что просто «ох». Ну, еще пунктов пять договора, о том, что продавец разрешит пользоваться покупателю квартирой до получения регистрационного свидетельства на его имя, но при этом всю ответственность за сохранность квартиры будет возложена на покупателя, и тем более ни в коем случае в это время обязуется не производить никаких перепланировок. Вот как все по – взрослому. Когда читаешь такие договоры, думаешь, что не юристы с ним работали, а просто отличные психологи. Проникнется покупатель новоявленный и внесет первую сумму в качестве обеспечения своих обязательств. А обязательства заключаются то всего то в том, что бы зарегистрировать на себя право собственности и еще донести чуть денежек - миллиона так три, четыре в сроки, которые указаны в договоре. А в договоре указано, что если за два месяца или три покупатель вдруг передумает, то обязан он продавцу штрафные санкции, да не много ни мало, 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки исполнения, не говоря уж о том, что сумма, которая уже внесена, никогда не будет возвращена.

Приходит такой покупатель радостный – великую сделку совершил. Но проходит эйфория и приходит здравый смысл. И начинаются сначала сомнения, потом уверенность, в том совершил глупость. Ну и понимает покупатель, что попал на сумму внесенного задатка, (или аванса). Ну, хорошо, что не внес все деньги. Ну, не тут то было. Покупатель претензии предъявляет на совсем другие суммы - на 0,2% ,умножим и на сумму в 3043200 рублей (я взяла сумму из реального договора), получаем 6 086,4рубля в день, а за 30 дней -185 592 рубля. Вот где настоящий бизнес.

Зачем работать. Заключай себе предварительные договоры, и не надо ничего строить. Ну, а если, кто не передумает и внесет полную сумму, тоже не плохо. Когда там сроки то? А деньги сейчас всем нужны. Очень.

Для справки: договора долевого участия, предусмотренные ст214-ф3,в статье6 сказано, что « В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки .», а это совсем другие суммы.( на данный момент ставка рефинансирования равна 8,5%)

Действуйте разумно. Елена.